l’ipoteca è un diritto reale di garanzia e riguarda quasi esclusivamente i beni immobili ed è disciplinato dall’art. 2808 del Codice Civile.

Di conseguenza “l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante trascrizione nei pubblici registri immobiliari. L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria”.

I tre tipi di ipoteca previsti dal codice

Il codice civile prevede essenzialmente tre tipi di ipoteca (o più precisamente titoli costitutivi): quella legale (art. 2817 del codice civile), quella giudiziale (art. 2818) e quella volontaria (art. 2821). È importante precisare che, in realtà, il diritto di ipoteca è unico, e queste definizioni riguardano solo le modalità di costituzione del diritto.

Ipoteca legale

L’ipoteca legale viene iscritta ogni volta che in un atto di alienazione di un bene immobile (come una vendita) non vi sia un’esplicita rinuncia alla stessa. Questa ipoteca serve a garantire gli obblighi derivanti dall’atto di alienazione. Pertanto, il conservatore dei registri immobiliari procederà con l’iscrizione ogni qualvolta in un atto notarile di vendita o alienazione non si trovi la formula di rinuncia all’ipoteca legale.

L’ipoteca può sorgere anche a beneficio dei coeredi, dei soci e di altri condividenti per il pagamento dei conguagli nei contratti di divisione o di divisione giudiziale. Inoltre, vi è un’ipoteca legale a favore dello Stato sui beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile (articoli da 189 a 191 del codice penale e 616 e seguenti del codice di procedura civile).

Ipoteca giudiziale

L’ipoteca giudiziale ha come titolo costitutivo un provvedimento dell’autorità giudiziaria, e richiede una specifica procedura per la cancellazione. Può essere iscritta ogni volta che vi sia una condanna al pagamento di una somma, all’adempimento di un’obbligazione o al risarcimento di danni. La sentenza costituisce un titolo idoneo per iscrivere l’ipoteca giudiziale. Tuttavia, esistono anche altri titoli idonei per l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale, previsti dal codice civile e da altre leggi complementari. Ai sensi dell’articolo 2819 del codice civile, l’ipoteca giudiziale può essere iscritta anche in base a un lodo arbitrale, quando questo sia esecutivo. Inoltre, può essere iscritta in forza di provvedimenti provenienti da autorità giudiziarie straniere, quando ne sia stata riconosciuta l’efficacia sul territorio dello Stato.

Ipoteca volontaria

L’ipoteca volontaria può essere concessa tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata, ma non per testamento. Questo tipo di ipoteca è il più comune, solitamente utilizzato quando l’acquirente di un immobile richiede un mutuo a un istituto di credito, concedendo come garanzia l’immobile acquistato. Per concedere questo diritto è necessario rivolgersi a un notaio, che successivamente provvederà a iscrivere la garanzia sul bene immobile. Nella prassi, l’iscrizione avviene per un valore superiore di circa il 50% rispetto a quello del credito garantito. Ad esempio, se l’acquirente di un immobile richiede un mutuo di 100.000 euro, l’ipoteca verrà iscritta per un importo di 150.000 euro.

Caratteristiche comuni delle ipoteche

Tutte e tre le tipologie di ipoteca devono essere rinnovate ogni venti anni, pena l’estinzione. Se non rinnovate entro venti anni, il diritto perderà efficacia e sarà privo di effetti. Su ogni bene immobile possono inoltre essere iscritte più ipoteche, con quelle successive che saranno di grado superiore. Ciò significa che il creditore con un’ipoteca di grado inferiore avrà la precedenza nel soddisfacimento rispetto a quelli con ipoteche di grado superiore (ossia iscritte successivamente).

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