Le unità collabenti, ossia i fabbricati della categoria catastale F/2, sono edifici che versano in condizione di rovina e degrado. Si tratta di fabbricati non agibili, spesso non più integri. In Italia, il numero di beni così accatastati è cresciuto negli ultimi anni. Molti si chiedono se la loro riqualificazione dia accesso ai bonus edilizi. Ecco le informazioni principali sui fabbricati collabenti.

Un fabbricato collabente è un edificio privo di reddito. In Italia, numerosi immobili abbandonati raggiungono uno stato di degrado tale da renderli completamente inutilizzabili. A prescindere dalle specifiche condizioni di conservazione e dalla storia dell’edificio, questi immobili devono essere dichiarati e mappati con il corretto accatastamento. Per i proprietari, conoscere le normative è fondamentale per gestire correttamente la situazione.

Da un lato, infatti, vi è la questione del reddito e del pagamento delle relative tasse; dall’altro, le modalità per riqualificare e recuperare questi immobili.

Cosa sono le unità collabenti?

Le unità collabenti sono una particolare tipologia di fabbricati, caratterizzati non dalla loro funzione o caratteristiche, ma dal loro stato di conservazione. Sono edifici in condizioni di degrado tali da renderli privi di rendita catastale. In pratica, si tratta di immobili diroccati, ruderi o edifici parzialmente demoliti.

Anche un edificio strutturalmente integro, ma con il tetto crollato o comunque inutilizzabile, può essere considerato collabente. La normativa definisce questi immobili con la categoria catastale F/2.

È importante non confondere un fabbricato collabente con un edificio inagibile. L’inagibilità può derivare da diversi fattori, non necessariamente legati all’impossibilità strutturale di utilizzo. Gli edifici inagibili seguono le regole stabilite dai regolamenti comunali e, diversamente dai fabbricati collabenti, mantengono una rendita catastale, pur godendo di una riduzione dell’IMU del 50%.

Cos’è un fabbricato diruto?

Un fabbricato diruto è un immobile censito al Catasto Terreni che presenta crolli delle strutture verticali e/o orizzontali, il cui recupero prevede la demolizione totale. Questi edifici non sono perimetrabili in quanto privi di copertura, solai e muri perimetrali. Si tratta, dunque, di immobili che hanno perso volume e altezze, diventando a tutti gli effetti aree.

Differenze tra fabbricato diruto e fabbricato collabente

La distinzione tra fabbricato diruto e fabbricato collabente è fondamentale:

• Il fabbricato diruto ha perso ogni caratteristica strutturale e volumetrica e non può più essere considerato un edificio.

• L’unità collabente, invece, è un immobile attualmente inagibile a causa del degrado, ma recuperabile tramite interventi di manutenzione straordinaria o ristrutturazione.

Mentre le unità collabenti vengono classificate nella categoria catastale fittizia F/2, tale categoria non è ammissibile per immobili che possono essere iscritti in altre categorie catastali (ad esempio, C/2 per i depositi).

Fabbricato collabente: cosa dice la normativa catastale

Il Decreto Ministeriale n. 28 del 2 gennaio 1998 disciplina la costituzione del Catasto dei Fabbricati.

L’articolo 2 stabilisce che “ai soli fini della identificazione possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso” anche le “costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado.”

Sono inclusi:

• Fabbricati in corso di costruzione o definizione;

• Costruzioni non idonee ad usi produttivi di reddito;

• Lastrici solari;

• Aree urbane.

Pertanto, anche i fabbricati collabenti devono essere censiti e descritti, sebbene privi di rendita catastale.

Come accatastare un’unità collabente

L’accatastamento di un fabbricato collabente segue un iter specifico. Se un edificio precedentemente accatastato in altre categorie diventa collabente, occorre effettuare una sospensione della categoria precedente e procedere a un nuovo accatastamento.

Documentazione necessaria

Per iscrivere un fabbricato collabente al Catasto, è necessaria una documentazione redatta da un professionista, comprensiva di:

• Relazione tecnica firmata, che descriva lo stato dell’immobile;

• Documentazione fotografica attestante il degrado;

• Autodichiarazione del proprietario sull’assenza di allacciamenti ai servizi primari (acqua, gas, elettricità).

Non sono richieste planimetrie, a causa delle condizioni compromesse dell’edificio.

Non possono essere accatastati in questa categoria i manufatti non individuabili o perimetrabili, come quelli privi di copertura o con muri perimetrali inferiori a un metro di altezza.

Vantaggi fiscali per le unità collabenti

Le unità collabenti godono di alcuni vantaggi fiscali, tra cui l’esenzione dal pagamento di IMU e TASI. Tuttavia, non rientrano tra le agevolazioni per la prima casa.

Il Superbonus 110% era applicabile alle unità collabenti, purché fossero correttamente accatastate e completamente ultimate. Tuttavia, questa misura non è più disponibile.

In alcuni casi, l’IMU e la TASI possono essere richieste in base all’area edificabile su cui sorge l’immobile, se il Comune lo prevede.

Le unità collabenti non sono soggette agli obblighi di documentazione richiesti per la compravendita degli immobili, ma devono comunque essere identificate catastalmente.

Conclusione

La corretta classificazione degli immobili collabenti e diruti è essenziale per la gestione fiscale e urbanistica. È fondamentale distinguere tra le due categorie per evitare errori nell’accatastamento e nella richiesta di agevolazioni fiscali.