Cosa sono gli estimi catastali?

5 Ago, 2022

.Gli estimi catastali sono tariffe determinate dagli Uffici del Territorio, che cambiano da comune a comune, tengono conto categoria e della classe e della qualità di una determinata unità immobiliare e sono la base su cui vengono calcolate le rendite catastali.

Come determinare le rendite catastali per le unità censite al catasto edilizio urbano


Per la determinazione delle rendite catastali delle unità immobiliari urbane presenti nel Catasto Edilizio Urbano, le norme sono previsti diversi tipologie di approcci in relazione alla destinazione d’uso dell’unità, cioè in base alla categoria catastale di appartenenza.
Per tutte quelle unità censite nelle categorie catastali dei gruppi A, B e C è prevista una metodologia comparativa per classi e tariffe:

  • operazione di qualificazione: che consiste inizialmente dell’individuazione dell’elenco delle categorie presenti all’interno di ogni comune.
  • Operazione di classificazione: individuazione, per ogni categoria catastale elencata, di una o più classi di redditività in relazione fattori come la posizione dei beni all’interno del Comune (centro, periferia con relative dotazioni di servizi ed utilità pubbliche).

Per la determinazione delle tariffe di estimo si procede attraverso specifiche analisi economiche effettuate su unità immobiliari campione,

Quindi per ogni unita immobiliare censita al catasto edilizio urbano si usa la metodologia della attribuzione per classamento, che consiste nell’associare ad ogni unità immobiliare la categoria e la classe più pertinenti tra quelle presenti nel
prospetto di qualificazione e classificazione del Comune in cui è ubicata, tenuto conto dei caratteri
posizionali e tipologico-edilizi, nel determinarne la consistenza e successivamente moltiplicare la tariffa d’estimo per la consistenza dell’unità immobiliare.

Invece per le unità immobiliari censite nelle categorie catastali dei gruppi D e E è prevista la stima diretta, prendendo in considerazione unità per unità attraverso le metodologie classiche dell’estimo urbano.

Come determinare le rendite per le unità censite al catasto terreni

Il sistema estimativo del Catasto Terreni, prevede, per ciascuna particella catastale, la determinazione di due dati economici, il reddito dominicale e il reddito agrario.

Reddito dominicale: è costituito dalla parte del reddito medio ordinario ritraibile dall’esercizio delle attività agricole, che spetta al proprietario del terreno. È correlato alla qualità del terreno e alla sua produttività media ordinaria. (fonte agenzia delle entrate)
Reddito agrario: è costituito dalla parte del reddito medio ordinario dei terreni imputabile al capitale di esercizio e al lavoro di organizzazione impiegati, nei limiti della potenzialità del terreno, nell’esercizio delle attività agricole. È correlato alla qualità del terreno e alla sua produttività media ordinaria. (fonte agenzia delle entrate)

La determinazione massiva del reddito dominicale e del reddito agrario di tutte le particelle rurali è avvenuta attraverso una metodologia comparativa classi e tariffe.
Questo metodo prevede utilizzo di diversi passaggi:

  • qualificazione: che consiste nella definizione, per ciascun Comune, della lista delle tipologie di colture presenti sul territorio.
  • classificazione: che consiste nella divisione di ogni qualità di cultura in una o più classi, corrispondenti diversi livelli di produttività.
  • determinazione delle tariffe d’estimo: consiste nel determinare attraverso specifiche analisi economiche effettuate su aziende agrarie a campione le tariffe d’estimo dominicali e le tariffe d’estimo agrarie (reddito per unità per ogni qualità e classe presente nel prospetto qualificazione e classificazione.
  • classamento: che consiste nell’associare ad ogni particella, la qualità e classe più pertinente tra quelle presenti nel prospetto di qualificazione e classificazione del Comune (o zona censuaria) in cui è ubicata, e successivamente nel moltiplicare le corrispondenti tariffe d’estimo per la superficie della particella.
     calcolo del reddito dominicale ed agrario.

Le tariffe d’estimo del Catasto Terreni attualmente in vigore sono state determinate con riferimento al periodo economico 1978/1979.

Le tabelle delle tariffe d’estimo sono consultabili presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate o direttamente sulla Gazzetta Ufficiale.

Fonte: Agenzia delle Entrate

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