Come si calcola la superficie commerciale di un immobile

20 Set, 2023

Secondo quanto stabilito dal Decreto del Presidente della Repubblica numero 138 del 1998, è importante notare che la superficie commerciale di un immobile è equiparata alla sua superficie catastale.

Tuttavia, c’è una differenza significativa rispetto alla superficie calpestabile, anche conosciuta come superficie utile.

Quest’ultima viene calcolata escludendo le murature, concentrandosi invece sulla misurazione interna della superficie del pavimento all’interno dei singoli vani. È evidente che la superficie commerciale risulta sempre maggiore rispetto a quella utile.

In termini più semplici, possiamo affermare che la superficie calpestabile è il “pavimento” effettivo della casa, lo spazio reale a disposizione per l’arredamento e l’abitazione.

Ecco come si procede nel calcolo della superficie commerciale di un immobile:

Per calcolare la superficie commerciale di un immobile, occorre tener presente che non tutte le parti dell’immobile sono considerate allo stesso modo ai fini del calcolo. Alcune superfici sono valutate nella loro totalità, mentre altre vengono ponderate in base alla loro rilevanza e alla destinazione d’uso all’interno dell’immobile.

A titolo di esempio, un metro quadro di posto auto non equivale a un metro quadro di spazio abitativo interno.

Le superfici soggette a ponderazione vengono moltiplicate per coefficienti specifici, i quali variano in base all’uso previsto per la superficie. Le indicazioni precise per il corretto calcolo della superficie commerciale di un immobile sono fornite dall’Agenzia del Territorio in conformità al Decreto del Presidente della Repubblica del 23 marzo 1998, numero 138.

Nel dettaglio, la superficie commerciale di un immobile si ottiene sommando le seguenti componenti:

  1. Superficie coperta calpestabile (include i muri interni e perimetrali dell’unità principale, così come i muri condivisi con altre unità immobiliari). I muri devono essere considerati fino a uno spessore di 50 cm, mentre le pareti comuni devono essere misurate per metà del loro spessore, fino a un massimo di 25 cm.
  2. Superficie scoperta ad uso esclusivo (come balconi, terrazze e giardini). I balconi vengono misurati fino al loro contorno esterno, mentre i giardini e altre aree esterne a uso esclusivo dell’unità abitativa sono misurati fino al confine della proprietà.
  3. Superficie delle pertinenze (compresi sottotetti, mansarde, cantine e posti auto).

Per le superfici scoperte ad uso esclusivo e le superfici delle pertinenze, si applica la ponderazione con le seguenti percentuali indicative:

  • 10 o 15% per i giardini di ville o appartamenti.
  • 25% per i balconi scoperti.
  • 35% per i balconi coperti, patii e porticati.
  • 60% per le verande.
  • 25% per le cantine.
  • Tra il 25% e il 50% per i posti auto.
  • Tra il 40% e l’80% per i box auto.
  • 60% per locali interrati abitabili.
  • 80% per le mansarde.

Dopo aver ottenuto le misurazioni e ponderato i dati secondo le indicazioni ufficiali, la superficie commerciale dell’immobile si calcola sommando le diverse componenti applicando le rispettive percentuali. Tuttavia, data la complessità e la delicatezza dell’operazione, si consiglia sempre di affidarsi a un professionista esperto per effettuare questo calcolo.

Nel processo di calcolo della superficie commerciale di un appartamento, è fondamentale escludere le seguenti componenti:

  1. Aree comuni coperte e scoperte.
  2. Scale, pianerottoli e ballatoi comuni.
  3. Locali tecnici e di portierato.
  4. Giardini, spazi verdi e percorsi comuni.
  5. Locali con un’altezza utile inferiore a 150 centimetri.

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