Categorie Catastali: Guida Completa

26 Apr, 2023

Le categorie catastali rappresentano il sistema di classificazione degli edifici, che sono giuridicamente definiti come fabbricati, utilizzato dal catasto italiano per stabilire la rendita catastale.

Queste sigle, composte da numeri e lettere, sono utilizzate per indicare la destinazione d’uso di un immobile e determinare la sua rendita. Ma da dove provengono queste categorie e perché sono così importanti?

Tutto ebbe inizio con il Decreto Regio n. 652 del 13 aprile 1939, che introdusse le categorie catastali con l’obiettivo di fornire un dato univoco per il calcolo del reddito imponibile. Queste categorie sono state create per rendere più facile la classificazione degli immobili ai fini fiscali e per semplificare il sistema di tassazione.

Solitamente, è la destinazione d’uso dell’immobile a determinare la sua categoria catastale. Le categorie sono 6, identificate dalle lettere dalla A alla F, che si suddividono come segue: le categorie A, B e C comprendono gli immobili ad uso ordinario, mentre le categorie D, E e F si riferiscono agli immobili ad uso speciale. Ciascuna lettera è inoltre associata ad un numero che permette di definire ulteriormente la tipologia dell’immobile, mediante l’utilizzo di sottocategorie.

La categoria catastale A :

si riferisce alle abitazioni civili e si suddivide in diverse sottocategorie che definiscono la tipologia di immobile:

  • A/1 comprende le abitazioni di tipo signorile, che si distinguono per le caratteristiche tecnologiche e costruttive di pregio, le finiture di alta qualità e la posizione in zone prestigiose. Rientrano in questa categoria gli appartamenti in edifici di lusso e quelli ricavati da ville di pregio.
  • A/2 comprende invece la maggior parte del patrimonio immobiliare residenziale italiano. Si tratta di immobili di grandezza media, con caratteristiche costruttive e impiantistiche nella media del mercato immobiliare e finiture di buon livello.
  • A/3 Abitazioni di tipo economico: La categoria catastale A3 include unità immobiliari situate in condomini o edifici costruiti con materiali ed impianti di livello economico. Queste unità sono di dimensioni ridotte e di solito dispongono di un solo bagno.
  • A/4 Abitazioni popolari: Le unità immobiliari della categoria catastale A4 si trovano in condomini o in edifici popolari e presentano impianti essenziali. La categoria A4 si applica solo alle vecchie costruzioni, in quanto le nuove costruzioni partono dalla categoria A3.
  • A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare: Questa categoria catastale comprendeva le unità immobiliari degli edifici costruiti con materiali e finiture di bassa qualità, privi di servizi igienici interni e condivisi. Questa categoria è stata soppressa in quanto gli immobili inclusi non soddisfano i requisiti abitativi.
  • A/6 Abitazioni di tipo rurale: Questa categoria catastale includeva gli edifici vicini ai terreni ad uso agricolo, utilizzati come residenze per gli agricoltori. La categoria è stata soppressa in quanto gli immobili inclusi non soddisfano i requisiti abitativi.
  • A/7 Abitazioni in villini: Le unità immobiliari di questa categoria catastale si trovano in villini che comprendono una o più unità abitative e presentano caratteristiche costruttive e tecnologiche di tipo civile o economiche.
  • A/8 Abitazioni in villa: Questa categoria comprende ville con giardino costruite in zone di pregio e con caratteristiche tecnologiche e costruttive di alto livello.
  • A/9 Castelli, palazzi di pregevole valore artistico o storico: La categoria catastale A9 comprende castelli e palazzi di valore storico o artistico.
  • A/10 Uffici e studi privati: Le unità immobiliari di questa categoria catastale sono adatte solo ad attività professionali, come laboratori di analisi, laboratori odontotecnici, studi medici, agenzie di assicurazioni, scuole e uffici privati.
  • A/11 Abitazioni o alloggi tipici dei luoghi: Questa categoria catastale comprende le baite, gli chalet e i rifugi di montagna situati ad alta quota, le costruzioni temporanee costruite in seguito a terremoti e le costruzioni tipiche locali come i trulli, i sassi e i dammusi.

Nel corso degli anni, il valore delle categorie catastali è diventato sempre più importante, poiché è strettamente legato all’IMU, la tassa sulla proprietà. Infatti, l’IMU viene calcolata in base al valore catastale dell’immobile e alla sua destinazione d’uso.

Ma non è solo l’IMU a dipendere dalle categorie catastali. Anche i contratti di affitto e vendita sono strettamente legati a queste sigle. Ad esempio, nel caso di un contratto di affitto, il canone mensile viene calcolato in base al valore catastale dell’immobile e alla sua destinazione d’uso.

In sintesi, le categorie catastali rappresentano un elemento fondamentale della proprietà immobiliare in Italia. Grazie a queste sigle, è possibile identificare in modo univoco la destinazione d’uso di un immobile e determinare la sua rendita. Da qui derivano importanti implicazioni fiscali e contrattuali, che ne fanno un aspetto essenziale da tenere in considerazione per chiunque possieda o utilizzi un immobile in Italia.

La categoria catastale B:

si riferisce a immobili con funzioni pubbliche, come:

  • B/1 Luoghi di vita collettiva Questa categoria comprende collegi, convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme e altri luoghi in cui si vive in comunità.
  • B/2 Strutture sanitarie non a scopo di lucro Questa categoria comprende ospedali, case di cura, poliambulatori e altre strutture sanitarie che non hanno fini di lucro, nonché luoghi per la convalescenza e fabbricati dell’INPS.
  • B/3 Carceri e istituti di rieducazione Questa categoria comprende le prigioni e gli istituti di rieducazione penitenziaria.
  • B/4 Edifici pubblici Questa categoria comprende gli edifici destinati ad ospitare uffici pubblici, uffici parrocchiali e vescovili.
  • B/5 Istituzioni scolastiche e di ricerca scientifica Questa categoria comprende le istituzioni scolastiche di ogni grado, dai nidi d’infanzia alle scuole superiori, e i laboratori scientifici, gli osservatori astronomici e meteorologici.
  • B/6 Luoghi di cultura e conoscenza Questa categoria comprende le biblioteche, le pinacoteche, i musei, le gallerie d’arte, le accademie e altri luoghi destinati alla conoscenza e alla ricerca.
  • B/7 Cappelle ed oratori non destinati al culto pubblico Questa categoria comprende gli oratori e le cappelle non destinati al culto pubblico. Sono inclusi solo gli immobili con ingresso indipendente.
  • B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate alimentari Questa categoria riguardava i magazzini sotterranei destinati alla conservazione di derrate alimentari, ma non è più valida.

La categoria catastale C

si riferisce locali di uso terziario e commerciale, come:

  • C/1 Vendita al dettaglio Questa categoria comprende i locali con accesso diretto dalla strada che hanno come scopo la vendita al dettaglio di beni, manufatti, prodotti e servizi. In questa categoria sono inclusi negozi, saloni di bellezza, banche, agenzie di assicurazione, gioiellieri, ambulatori medici, biglietterie, ristoranti, trattorie, bar, panifici e pizzerie.
  • C/2 Magazzini e depositi Questa categoria comprende soffitte, cantine, magazzini e depositi, ovvero luoghi privi di vetrine destinati alla vendita all’ingrosso.
  • C/3 Laboratori e officine Questa categoria comprende i luoghi predisposti per la lavorazione o riparazione di beni, come i laboratori di falegnameria, fabbro, macelleria, forni per la panificazione, caseifici, officine per auto e autolavaggi.
  • C/4 Attività sportive senza scopo di lucro Questa categoria comprende gli edifici e i luoghi destinati all’esercizio di attività sportive non a scopo di lucro, come le sale da ginnastica o i centri ricreativi.
  • C/5 Stabilimenti balneari e termali senza scopo di lucro Questa categoria comprende i luoghi con vasche o piscine per il trattamento termale o l’attività balneare senza scopo di lucro.
  • C/6 Posti auto e rimessaggi Questa categoria comprende le stalle, gli scuderie, i box auto, i posti auto scoperti, le rimesse per barche e le autorimesse senza scopo di lucro.
  • C/7 Strutture coperte e scoperte Questa categoria comprende le unità delimitate da una segnaletica a terra e ricavate su spazi privati coperti, come i lavatoi o i posti auto scoperti.

Le categorie di immobili con destinazione speciale sono le seguenti:

D: comprende alberghi e pensioni, istituti di credito, esercizi commerciali e industriali, fabbricati per attività sportive e case di cura (se svolgono attività a scopo di lucro).

E: comprende stazioni di servizio, recinti chiusi e ponti di proprietà comunale. F: comprende aree urbane, edifici in costruzione e in via di definizione.

La categoria catastale D

comprende vari tipi di immobili tra cui grandi strutture produttive, edifici destinati ai servizi, e strutture ricettive senza fini di lucro.

In particolare, la categoria D/1 comprende:

gli opifici, ovvero stabilimenti produttivi dove le materie prime vengono trasformate in prodotti finiti come fabbriche, distillerie, polverifici e zuccherifici.

La categoria D/2 invece riguarda gli alberghi e le pensioni con finalità di lucro,

la D/3 comprende teatri, cinematografi, sale per concerti e simili con finalità di lucro.

La D/4 comprende le case di cura e gli ospedali a fini di lucro,

La D/5 riguarda gli istituti di credito, cambio e assicurazione a fini di lucro.

La categoria D/6 invece comprende i fabbricati e i locali per esercizi sportivi a fini di lucro,

La D/7 riguarda i fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale.

La D/8 invece riguarda i fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale.

La D/9 comprende edifici galleggianti o sospesi ancorati al suolo come ponti privati,

La D/10 riguarda i fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.

Questa categoria comprende edifici con esigenze speciali, suddivisi nei seguenti sotto-gruppi:

E/1 – Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei, che comprendono stazioni ferroviarie, metropolitane, porti, sciovie, funivie e aeroporti.

E/2 – Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio, che includono ponti provinciali e comunali con pedaggio.

E/3 – Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche, tra cui padiglioni comunali, impianti di depurazione, chioschi, edicole per giornalai, orinatoi pubblici, stazioni auto tranviarie, stazioni per la vendita di carburante e chioschi per rifornimento di autoveicoli.

E/4 – Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche, come i recinti chiusi per il bestiame e le tettoie per il mercato.

E/5 – Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze, che comprendono i fabbricati esenti dall’imposta fabbricati con ruolo di fortificazione.

E/6 – Fari, semafori e torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale.

E/7 – Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti, come i luoghi di culto di proprietari privati esenti dall’imposta di fabbricati.

E/8 – Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia, come i fabbricati nei cimiteri esclusi sepolcri, colombari e tombe di famiglia.

E/9 – Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E, come gli acquedotti civici, i mattatoi pubblici, i magazzini per consorzi agrari, i campi sportivi e le discariche per lo smaltimento di rifiuti solidi.

F/1 Area urbana Questa categoria include le aree urbane che non sono classificate come terreni agricoli a causa della loro forte valenza urbana.

F/2 Unità collabenti Questa categoria comprende gli edifici che non possono generare reddito, come i ruderi o gli edifici fatiscenti.

F/3 Unità in corso di costruzione Questa categoria include gli edifici in costruzione che cambieranno categoria una volta completati.

F/4 Unità in corso di definizione Questa categoria comprende gli immobili la cui estensione non può essere determinata dalla planimetria catastale e che quindi non possono essere correttamente identificati.

F/5 Lastrico solare Questa categoria comprende i lastrici solari privati o condominiali.

F/6 Fabbricato in attesa di dichiarazione Questa categoria comprende gli immobili in attesa della dichiarazione (in base alla circolare 1/2009).

Per conoscere la categoria catastale del tuo immobile è necessario richiedere una visura catastale, che può essere richiesta in diversi modi:

Visura catastale per immobile

Visura catastale per persona

Visura catastale per azienda

Visura catastale tramite Google Maps

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